La question revient chaque année. En 2026, avec des taux à 3,5 % et des prix qui se stabilisent, la réponse dépend de votre ville, de votre horizon et d'un calcul souvent mal posé. On fait les chiffres.
Acheter un appartement à 300 000 € avec 10 % d'apport et un crédit à 3,47 % sur 20 ans génère une mensualité de 1 736 €. Mais le coût réel de l'achat comprend aussi : les frais de notaire (environ 22 000 € dans l'ancien), la taxe foncière (~1 200 €/an), les charges de copropriété (~150 €/mois), les travaux et entretien (0,5 à 1 % de la valeur par an), et les intérêts du crédit (environ 97 000 € sur la durée totale). En déduisant le capital remboursé chaque mois, le coût « pur » de la propriété (non récupérable) est d'environ 900 à 1 000 €/mois les premières années.
Louer l'équivalent de ce bien à 1 200 €/mois représente 14 400 €/an. L'argent non mobilisé en apport (30 000 €) et le capital non remboursé peuvent être investis. Avec un rendement de 5 % sur un ETF (hypothèse raisonnable sur 20 ans), les 30 000 € deviennent 79 000 € en 20 ans. Et si vous investissez chaque mois la différence entre le coût de l'achat et le loyer, l'avantage locatif s'accumule.
L'achat devient clairement gagnant dès lors que la valeur du bien progresse. À Paris, l'immobilier a progressé en moyenne de 3,2 %/an sur 20 ans. Sur un bien à 300 000 €, cela représente une valeur de 549 000 € après 20 ans. En province, la progression est plus modeste (1 à 2 %/an en moyenne). En zone tendue, l'achat est presque toujours gagnant sur 10+ ans. En zone détendue, la location peut être plus intéressante si vous restez moins de 7 à 8 ans.
Un raccourci utile : multipliez le prix du bien par 5 % et divisez par 12. Si le loyer mensuel est inférieur à ce montant, la location est financièrement préférable à court terme. Pour un bien à 300 000 €, le seuil est de 1 250 €/mois. Si le loyer équivalent dépasse ce niveau, l'achat est avantageux — surtout si vous avez un horizon de 10 ans ou plus.
Le simulateur immobilier vous permet de comparer précisément les deux scénarios en intégrant votre apport, le niveau des loyers locaux, la durée envisagée et vos hypothèses de plus-value.