L'Impôt sur la Fortune Immobilière touche les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. En 2026, voici comment il se calcule et les stratégies légales pour l'optimiser.
L'IFI frappe les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Contrairement à l'ISF qu'il a remplacé en 2018, l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCPI et OPCI, parts de sociétés à prépondérance immobilière. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
Pour un patrimoine immobilier net de 2 000 000 €, l'IFI s'élève à : (1 300 000 - 800 000) × 0,5 % + (2 000 000 - 1 300 000) × 0,7 % = 2 500 + 4 900 = 7 400 €.
Le patrimoine imposable est calculé net des dettes contractées pour l'acquisition ou l'amélioration des biens immobiliers : crédits immobiliers en cours, travaux financés par emprunt, impôts afférents aux biens (taxe foncière). Emprunter pour financer des travaux ou des acquisitions immobilières réduit mécaniquement l'assiette IFI.
Plusieurs stratégies permettent de réduire l'IFI. Le démembrement de propriété : donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants réduit la valeur taxable à la seule usufruit. Le don à des organismes reconnus d'utilité publique : 75 % des dons sont déductibles de l'IFI (dans la limite de 50 000 €). L'investissement dans des actifs non immobiliers (actions, obligations, assurance-vie en unités de compte non immobilières) n'entre pas dans l'assiette IFI.
Le simulateur fiscal de MesSimulateurs.fr vous permet d'estimer votre IFI en tenant compte de vos biens, de leur valeur vénale et de vos dettes déductibles.