Le rendement brut affiché par les vendeurs ne veut rien dire. Ce qui compte, c'est le rendement net-net : après charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, travaux et impôts. Voici comment le calculer vraiment.
Le rendement brut est le plus simple : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Un appartement acheté 200 000 € loué 800 €/mois affiche 4,8 % de rendement brut. C'est ce que communiquent la plupart des annonces. Mais ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité.
Le rendement net de charges déduit les charges non récupérables sur le locataire (copropriété : environ 15-25 % des charges totales), la taxe foncière (variable, mais souvent 800 à 1 500 €/an pour un appartement), l'assurance PNO (100-200 €/an), la vacance locative (1 mois tous les 2 ans en moyenne = 4,2 % des loyers) et une provision pour travaux (0,5 à 1 % de la valeur du bien par an). Sur notre exemple, le rendement net de charges tombe à 3,4 %.
Le rendement net-net intègre en plus la fiscalité sur les loyers perçus.
En régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000 €/an), un abattement forfaitaire de 30 % s'applique. Pour un contribuable à la TMI de 30 %, les loyers sont imposés à 47,2 % (30 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) sur 70 % des loyers, soit un taux effectif de 33 %. Le rendement net-net tombe à 2,3 %.
En régime réel, vous déduisez les charges réelles, les intérêts d'emprunt et les travaux. Avec un crédit en cours, le régime réel peut permettre un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an), ramenant la facture fiscale à zéro pendant la durée du crédit.
En LMNP au réel (location meublée), l'amortissement du bien (3 % par an environ) vient s'ajouter aux déductions, permettant dans la plupart des cas d'atteindre un résultat imposable proche de zéro pendant 20 à 30 ans.
Avec les taux de crédit autour de 3,5 % et une inflation à 3 %, un rendement brut inférieur à 5 % dans les grandes villes est difficile à défendre. Dans les villes moyennes (Clermont-Ferrand, Le Mans, Limoges), des rendements bruts de 7 à 9 % restent accessibles, ce qui permet d'atteindre un net-net de 4 à 5 % — suffisant pour une stratégie patrimoniale solide.
Le simulateur immobilier vous permet de calculer votre rendement à chaque niveau (brut, net de charges, net-net) en intégrant votre régime fiscal et votre TMI.